居住权是啥？会影响我买卖租住房子吗？

　　《民法典》物权编新增了一个叫“居住权”的用益物权。大家听到后肯定会问：这是啥？为啥要设置它？对我有什么影响？

　　一、什么是居住权？

　　居住权，是指对他人住宅享有占有、使用的用益物权。

　　要知道，所有权包括占有、使用、收益和处分的四项权能，而居住权则独自拥有所有权里一半的权能。光凭这一点，你就该明白居住权有多牛逼了。

　　二、为什么要设置居住权？

　　有居住权需求的情况大概有以下几种：

　　1. 为解决“离婚不离家”的问题。例如，老王打算与老婆离婚，但是房子只有一套，现在房价太高，双方都没有能力再去买多一套房子，于是可以约定房子产权给一方，另一方只享有居住权直到有了新的住处为止，也就是现实中并不少见的“离婚不离家”，这样弱势方就不至于一离婚就居无定所。

　　2.为解决房产证加名博弈的问题。例如，一对小夫妻要结婚，男方婚前买好了房子，房子上有按揭，要加名字很难。这时候女方提出，要在领证或生完孩子后给自己设立一个居住权，房子产权还是男方的，女方只需要一份安全感，确保万一将来闹离婚翻脸了自己连住的地方都没有。

　　3. 为解决老年人再婚的后顾之忧。现在老年人一旦决定再婚，就得面对“两难”问题：让再婚老伴继承房产，会觉得对不起子女；如果让子女继承，自己身故后，再婚老伴会没地方住。居住权制度设立后，事情就好办了：房产可以让子女继承，再为再婚老伴设个直至死亡才消灭的居住权。这样既可以安抚子女，也可以防止再婚老伴得到房子后就改嫁或转卖房产。

　　4. 为“以房养老”提供法律依据。孤寡老人没有子女、没有劳动能力也没有收入来源，只有名下唯一一套住房，以后可以把房子卖给金融机构获得一笔养老的钱，同时为自己设定一个居住权，生前一直在这个房子里住着，等人死了金融机构就可以去办理居住权的注销登记，然后自由处置这个房产了。

　　聊到这里，大家应该可以看出，设立居住权制度的初衷是保障弱势群体的利益，强化房子的居住属性、稳定居住者的长久预期。

　　那现实中会出现问题吗？

　　会，因为世上没有十全十美的规则，同一个规则在实践中可以有很多种用法。有人怕老人神志不清的时候被保姆忽悠去设立了居住权，也有人怕老公瞒着自己偷偷拿婚前房产给小三和私生子设立了居住权，这些都是可能出现的问题。

　　新增的居住权有很大的发挥空间，我们需要尽可能详细的了解居住权制度，才能做到有备无患。

　　三、如何设置居住权？

　　设立居住权，需要两个条件：

　　1.双方书面约定，一般包括居住的条件、要求和期限等。

　　2.需要到房管局登记。没有登记，则不产生居住权。

　　四、居住权什么时候消灭？

　　两种情况：居住权期限届满或者居住权人死亡。

　　这时候还要履行一道手续：去房管局注销登记。

　　五、居住权有什么作用？

　　1.居住权虽然不能阻止房主出售、抵押房屋，但设置了居住权的房屋等于流通价值为0，没有人会蠢到接受这类房屋的抵押和出售，除非居住权人同意取消居住权。那么，居住权人等于变相拥有了“转让、抵押”的决定权。

　　举个例子，你老公有一套婚前个人房产，结婚的时候设立了居住权给你，期限为婚姻关系存续期间。有一天，你老公想偷偷把房屋卖了，不给你居住。买家买了这套房屋，能不能把你赶出去？

　　答案是不行。因为这个居住权在房管局登记了。物权登记有一个好处就是公示作用，推定所有人都知道。买家没有看到，是买家的事情，谁让他事先不去房管局做产权状况调查？

　　房子虽然过户给买家，但房子的居住权仍然存在，你依然可以继续居住在里面。

　　那买家是不是被坑了？当然是被坑了！被坑了，只能找卖家（也就是你老公）赔偿，不能把居住权人（你）轰出去。

　　同理，当你老公想拿这套婚前房产去抵押，理论上是不需要经过你的同意，但如果债主没那么蠢，去房管局查册以后发现这套房子上给你设定了居住权，担心你老公到期不还钱的话就算拿这套房屋去拍卖也找不到接盘侠，就不会接受用这套房屋作为抵押物，因此这类房子就没有流通价值，除非你同意取消居住权并且配合去房管局做注销登记。

　　2. 居住权有对抗第三人的作用。例如，A男和B女离婚时约定B女可以在某套房屋里一直居住到再婚，按照《物权法》的规定，这样的约定只是二者的内部约定，不能对抗第三人，也就是说，如果哪天房子被A男卖了或者因为抵押被拍卖，买家完全可以不认这个协议，把B女轰出去。《民法典》实施以后就不一样了，如果B女在房管局登记了居住权，它可以对抗第三人。谁也不能把居住权人赶走！新房东也不行！

　　3. 无偿为情人设立居住权，既违反公序良俗，又损害配偶的共有财产权，不属于善意取得的情形，配偶有权请求法院认定居住权无效。

　　六、居住权有什么注意事项？

　　1.居住权的目的是生活居住，而不适用于商业使用。

　　2.法律没有限制居住权人的范围，只要房主愿意、双方达成合意，可以给任何人设定居住权。想象一下，如果你们继承房屋以后，突然发现保姆有一个30年的居住权，刺激不刺激？

　　3.居住权原则上是无偿的，但双方也可以约定有偿设置。

　　有人会问，有偿取得居住权的话，这跟租房子有什么区别呢？

　　签订租赁合同后享有的权利是债权，签订居住权合同、登记后享有的权利是用益物权，这是两种完全不同类型、不同等级的权利。而且租赁合同最长不能超过20年，但是居住权合同可以签超过20年。对于长期居住在公租房、廉租房的人来说，设立居住权远远比签租赁合同要更令人心安。

　　4.居住权不得转让、继承；原则上不能出租，除非双方另有约定。

　　5.遗嘱方式也可以设立居住权，上述规则同样适用。

　　6.怎么查到房子有没有设置了居住权？购买二手房时，买方可以跟卖方一起去或者让中介去房管局查册，查册表里可以反映出这套房屋有没有登记过抵押权、有没有居住权、有没有被司法查封。